首席经济学家明明团队认为，消费仍是二季报中整体业绩相对亮眼的板块，大部分消费REITs业绩稳中有升，多只标的当季度营收均实现同比增长。

　　但在板块整体向好的同时，结构性分化特征也日渐明显，头部项目“强者恒强”的趋势更加突出，行业对项目精细化运营的要求进一步提高。在消费市场正从“规模增长”向“质量提升”转型的当下，消费REITs如何以精细化运营激活消费潜能、为投资者创造稳健可持续的长期回报？

　　公开资料显示，华夏凯德消费REIT于2025年9月上市，首募规模22.872亿元，底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心，由华夏基金担任基金管理人、凯德投资作为运营管理机构。近日，21世纪经济报道记者参与了华夏凯德消费REIT2026年投资者开放日活动，对项目底层资产同步进行了走访。

　　“这里周边就是儿童公园、白云艺术广场，是广州市唯一一家拥有‘双园环绕’特色的购物中心，这为我们带来了稳定的家庭客群。”凯德投资（中国）华南区商业管理分区总经理杨军告诉记者。此外，据介绍，该购物中心还是周边为数不多直通地铁的商业体，使其在雨季成为天然的客流“避风港”。

　　记者了解到，华夏凯德消费REIT首发底层资产由两大购物中心项目组成。除定位为“区域型购物中心”的广州云尚项目外，另一资产是位于长沙雨花区东塘商圈核心的凯德广场·雨花亭，定位为“成熟社区型购物中心”，周边住宅与办公楼群密集，商圈成熟、人流汇聚。

　　这一配置策略的优越性也在财务数据上得到了印证。据华夏凯德消费REIT2026年二季报，

　　截至二季度末，项目整体出租率为97.27%，报告期内平均租金单价为219.93元/m/月，租金水平维持高位。报告期内基金EBITDA达3218.66万元，对应上市预测业绩完成率103.65%。本期可供分配金额2617.68万元，按发行价测算年化分派率达4.59%，持续兑现稳健分红回报

　　据介绍，二季度长沙雨花亭和广州云尚项目累计引入全新品牌51家。以广州云尚项目为例，二季度新引入品牌35家，涵盖广州首店8家、白云区域首店14家，覆盖服饰、美妆香氛、亲子文娱等多元品类，其中包括沙龙香水品牌“香遇”、国货彩妆品牌“橘朵”等年轻化品牌，精准匹配区域客群的消费偏好。

　　具体来看，长沙雨花亭项目立足“悦享邻里新生活”定位，落地邻里好物市集、青少年搏击联赛、长沙碳水自由市集3.0等活动，搭建运动、社交、科教、美食等多元创新场景，以多元主体活动挖掘家庭和青年客群消费潜力。

　　广州云尚项目则锚定“双园商业+粉丝应援”两大核心标签，持续提升项目客流及会员活跃度：4月，落地“热雪奇迹”华南首展，融合VR滑雪、冰雪知识Workshop等多元体验，实现活动日均客流5.4万人次；5月，落地世界杯主题活动，打造世界杯豪门官方IP快闪店、AI机器人

　　大赛等亮点开街活动，开街首个周末日均客流8.4万人次，同比提升11.6%。

　　杨军表示，在消费结构持续升级、体验价值回归的背景下，此类活动不仅提升短期业绩，也为项目长期客群积累与运营效率提升提供有力支撑，持续强化其作为区域消费热点与体验目的地的竞争力。

　　作为市场关注的焦点，华夏凯德消费REIT的高质量经营表现与其背后的基金发起人及运营管理机构——凯德投资的国际化基因密不可分。

　　凯德投资既是新加坡最早、最大的REITs管理人，积累了24年REITs发行与管理经验；也是领先的消费资产运营商，进入中国市场逾30年，在华基金资产管理

　　规模超300亿新加坡元（截至2025年末），在管商业资产300多个，涵括购物中心、办公楼、产业园区、工业地产及

　　园、数据中心、服务公寓等。记者注意到，2026年以来，凯德投资在华REITs布局明显提速，积极通过多层次公募REITs市场盘活存量资产，如6月华夏凯德商业REIT获批，底层资产为深圳来福士广场综合

　　体与绵阳凯德广场·涪城等。凯德投资相关负责人表示，中国REITs市场提供的长期权益资金，非常匹配凯德投资在中国的发展方向，也让其有机会把海外的REITs管理经验带到中国，更好地服务本地市场。凯德投资的加速布局，正是基于对中国REITs市场增长潜力的长期看好。近期，戴德梁行发布的《2025—2026亚洲REITs研究报告》显示，自2021年公募REITs推出以来，中国市场已成为全球最具增长活力的市场之一，而商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

　　从近期披露的公募REITs二季报情况来看，多只标的当季度营收均实现同比增长。但在整体稳健的背后，市场结构性分化特征也日渐明显。

　　指出，消费REITs板块头部项目“强者恒强”趋势更加突出，优质购物中心和奥莱项目维持高出租率，其租金收入同比增长更多来自品牌升级、商户结构优化和精细化运营。

　　而在这一行业变局中，华夏凯德消费REIT作为首单外资消费REITs，其“国际化运营经验+本土化精细管理”的实践路径，则为消费REITs的专业化、精细化运营提供了一个差异化的价值样本。中金公司认为，伴随REITs市场扩容，以凯德、

　　等为代表的国际知名人加速入局，多元化的主体不仅较大程度丰富了底层资产的供给层次，更通过引入高度市场化、精细化的治理经验，反哺并提升整个REITs行业的运营管理水平。（文章来源：21世纪经济报道）